“LTV 70% 유지돼도 못 사”… 서울 생애첫집매수 20% 감소, 그 이유는 무엇일까

“LTV 70% 유지돼도 못 사”… 서울 생애첫집매수 20% 감소, 그 이유는 무엇일까

 

“LTV 70%여도 못 산다… 서울 생애첫매수 20% 감소”
“서울 집값, 대출 완화도 못 잡는 이유”

 

최근 통계에 따르면 서울에서 생애 첫 집을 사는 2030·3040 실수요자가 1년 새 약 20% 감소한 것으로 나타났습니다.
정부가 **LTV 70%**를 유지하며 대출 규제를 완화하고 있음에도 불구하고,
정작 실수요자들의 ‘내 집 마련’은 더 어려워지고 있다는 의미입니다.

“대출은 되는데, 집값이 감당이 안 된다.”
“LTV 70%여도 초기 자금이 너무 많이 필요하다.”

현장에서 들려오는 목소리를 종합해보면,
이번 현상은 단순히 대출 문제가 아니라 집값·금리·전세 불안·소득 정체가 복합적으로 얽힌 결과임을 알 수 있습니다.
오늘은 이 흐름을 블로그 형식으로 깊게 정리해보았습니다.

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1. LTV 70%면 충분한 것 같지만… 실상은 ‘초기 자금 부담’이 더 크다

정부는 생애 최초 주택 구입자에 대해 **LTV 최대 70%**까지 허용하고 있습니다.
하지만 이 기준을 실제 집값에 적용해보면 이야기가 달라집니다.

예를 들어,
서울에서 8억~10억 원대 아파트를 구매한다고 가정하면,

• 30% 자기자본 = 2.4억~3억 원
• 취득세, 중개수수료, 계약금·잔금 등 부대비용 포함 시 3억~3.5억 원 필요

즉, 대출이 70%여도 초기 자금 3억이 필요한 구조입니다.

월 소득 300~400만 원대 맞벌이 부부에게는
이 금액을 모으는 데만 수년 이상이 걸립니다.

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2. 생애 첫 주택 매수가 20% 줄어든 핵심 이유 4가지

① 집값 상승 속도 vs 소득 증가 속도 미스매치

서울 아파트 가격은 조정기에도 크고 작은 반등을 반복하며
중장기적으로 높은 가격대를 유지하고 있습니다.

반면 2030 세대의 실질 임금 상승률은 1~2%대에 머물러
집값 상승 속도를 따라가기 어렵습니다.

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② 이자 부담은 여전히 크다

금리가 예전처럼 1%대로 내려온 것도 아닙니다.
주택담보대출 금리는 3% 후반~4%대 초반이 일반적이며, 이는

• 매달 상환 부담 증가
• DSR 규제로 대출 한도 제한
• 추가 자금 마련의 어려움

을 만들고 있습니다.

LTV만 완화된다고 해서 대출 부담이 줄어드는 구조가 아닌 셈이죠.

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③ 전세 시장 불안으로 여유자금 마련이 더 어려움

최근 수도권 전셋값 변동이 커지면서
취준생·사회초년생·신혼부부가 전세 보증금을 낮추거나 월세로 전환하는 경우가 증가했습니다.

그러다 보니
목돈 형성이 늦어지고, 내 집 마련 자금도 축적되기 힘든 현실로 이어지고 있습니다.

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④ ‘이 정도 가격이면 굳이 서울?’ 인식 확산

교통망 확충(특히 GTX)으로 인해
서울 외곽·경기 북부·인천 연계 지역의 입지가 대폭 강화되면서

“비슷한 가격이면 굳이 서울을 고집하지 않아도 된다”
라는 실수요자들의 인식 변화도 나타나고 있습니다.

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3. 생애 첫 집을 구매하려는 실수요자들의 체감 의견

최근 카페·청약 커뮤니티에서는 다음과 같은 반응이 줄을 잇습니다.

• “LTV 70%여도 초기 마련 자금이 도저히 안 돼요.”
• “대출 이자만 계산해도 당장 생활비가 빠듯해서 엄두가 안 나요.”
• “서울은 넘사벽… GTX 개통하면 경기 입지가 더 좋아 보임.”
• “집값은 그대로인데 내 소득만 그대로… 갭이 너무 커요.”

현실적으로 대출 완화만으로는 해결되지 않는 구조적 문제를 반영하는 이야기입니다.

 

4. 그렇다면 대안은 무엇일까?

① 민간참여 공공분양·사전청약 관심 증가

실제 수요자들은 “분양시장으로 눈을 돌린다”는 의견이 많습니다.

• 공공분양
• 민간참여 공공분양
• 신혼희망타운
• 3기 신도시 사전청약

이 상대적으로 저렴하면서 미래 가치가 확실하다는 판단 때문입니다.

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② 교통 호재 지역 + 대체 입지 인기

GTX 노선 주변 신도시·중심지 외곽 지역은
서울 대비 합리적인 가격 + 시간 절약이라는 장점이 있어 실수요자 선호가 강합니다.

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③ 생애 최초 특공·청약 전략 재정비

가점이 낮아도 당첨 기회가 있는

• 생애최초 특별공급
• 신혼부부 특별공급
• 공공분양 우선공급

수요가 꾸준히 증가하는 이유도 같습니다.

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5. 결론 — LTV만으로는 해결되지 않는 ‘구조적 격차’

정부가 LTV 70%를 유지하며 지원책을 내놓고 있지만,
서울의 높은 집값 앞에서는 대출만으로 해결할 수 없는 현실적 장벽이 존재합니다.

• 초기 자금 부족
• 금리 부담
• 소득 정체
• 전세· 생활비 상승
• 교통망 개선으로 인한 대체 지역 매력 증가

이 모든 요인이 겹치면서
실수요자들의 첫 내 집 마련이 더욱 어려워지고 있는 상황입니다.

당분간 서울 생애 첫 매수 감소 흐름은 이어질 것이라는 전망까지 나오고 있습니다.

그만큼 ‘서울=무조건 정답’이라는 공식은 더 이상 통하지 않는 시대가 된 것 같습니다.
내 집 마련을 고민하는 실수요자라면 입지·대출·분양시장·교통 호재를 종합적으로 비교하는 전략이 더욱 중요해지고 있습니다.

 

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