월세 수익형 부동산의 현실적인 수익률

월세 수익형 부동산의 현실적인 수익률

— “월세 받으면 남는다”는 말, 사실일까?

부동산 투자에 관심 있는 사람이라면
한 번쯤은 월세 수익형 부동산을 떠올려봤을 것이다.

“매달 월세 들어오면 안정적이지 않을까?”
“노후 대비로 딱 아닐까?”

하지만 실제 투자 현장에서는
생각보다 수익률이 낮다는 이야기도 자주 나온다.
이번 글에서는 월세 수익형 부동산의 현실적인 수익률을
숫자와 구조 중심으로 살펴본다.

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1️⃣ 월세 수익률, 어떻게 계산해야 할까?

많은 초보 투자자들이
월세 수익률을 단순하게 계산한다.

월세 × 12 ÷ 매입가 = 수익률 ❌

하지만 실제로는
다음 항목들이 빠져 있으면 착시 수익률이 된다.

✔ 관리비 중 임대인 부담분
✔ 공실 기간
✔ 수선·유지보수 비용
✔ 취득세·보유세
✔ 대출 이자

👉 이 모든 비용을 제외한 것이
**‘실질 수익률’**이다.

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2️⃣ 실제 월세 수익률은 어느 정도일까?

현실적인 기준으로 보면
대부분의 월세 수익형 부동산은 다음 범위에 속한다.

• 수도권 아파트: 연 2~3%
• 오피스텔: 연 3~4%
• 빌라·다가구: 연 4~6% (관리 리스크 큼)

광고에서 말하는
“연 8~10% 고수익”은
대부분 공실·비용을 제외하지 않은 수치다.

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3️⃣ 공실이 수익률을 깎아먹는 구조

월세 투자에서 가장 무서운 요소는
바로 공실이다.

한 달 공실이 생기면
연 수익률은 단번에 1% 이상 떨어질 수 있다.

특히

• 입지 애매한 지역
• 수요층이 제한적인 구조
• 관리 상태가 나쁜 건물

일수록 공실 위험은 커진다.

👉 월세 수익은
**“매달 들어올 때만 의미가 있다”**는 점을 기억해야 한다.

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4️⃣ 대출을 쓰면 수익률은 어떻게 될까?

월세 투자에서 대출은 흔히 사용된다.
하지만 이자 비용이 수익률을 잠식한다.

예를 들어
연 4% 수익률의 부동산에
연 4~5% 대출 이자를 쓰면
현금 흐름은 거의 남지 않는다.

그래서 월세 투자는
✔ 무리한 레버리지 ❌
✔ 자기자본 비중 ⭕
이 중요하다.

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5️⃣ 세금이 빠지면 남는 건 얼마?

월세 수익에는
✔ 종합소득세
✔ 건강보험료 영향
✔ 재산세

등이 함께 따라온다.

특히 월세 소득이 쌓이면
**“생각보다 세금이 많다”**는 걸
뒤늦게 체감하는 경우가 많다.

👉 세전 수익률이 아닌
세후 수익률을 기준으로 판단해야 한다.

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6️⃣ 그럼에도 월세 투자가 의미 있는 경우

월세 수익형 부동산이
무조건 나쁜 선택은 아니다.

다음 조건에 해당한다면
충분히 의미 있는 투자가 될 수 있다.

✔ 입지가 확실한 지역
✔ 공실 위험이 낮은 구조
✔ 대출 비중이 낮은 경우
✔ 장기 보유 목적
✔ 노후 현금 흐름 확보

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7️⃣ 결론: “높은 수익률”보다 “지속 가능성”

월세 수익형 부동산의 핵심은
고수익이 아니라
안정적인 현금 흐름이다.

숫자상 수익률에만 집중하면
공실·세금·관리 스트레스에 흔들릴 수 있다.

👉 월세 투자는
‘돈이 되는 부동산’이 아니라
‘버틸 수 있는 부동산’인지가 더 중요하다.

 

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