부동산 투자 수익 계산 실제 예시 — 숫자로 이해하는 현실 수익률

부동산 투자 수익 계산 실제 예시 — 숫자로 이해하는 현실 수익률

부동산 투자를 시작하려는 분들이 가장 많이 궁금해하는 부분은 바로 **“실제로 얼마나 벌 수 있는가”**입니다.
막연히 오를 것이라는 기대보다 중요한 것은 구체적인 수익 계산 구조를 이해하는 것입니다.

이번 글에서는 실제 투자 상황을 가정해 월세 수익률 계산과 매도 시 총 수익 흐름 예시를 쉽게 풀어보겠습니다.

※ 이해를 돕기 위한 단순화된 예시이며 세금·중개비 등은 일부 축약되었습니다.

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1️⃣ 기본 투자 조건 (가상 사례)

다음과 같은 소형 아파트 투자 상황을 가정해 보겠습니다.

• 매입 가격 : 3억 원
• 자기자본 : 1억 원
• 대출 : 2억 원
• 금리 : 연 4%
• 월세 : 90만 원
• 관리비 제외

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2️⃣ 월 현금흐름 계산

✔️ 월 임대 수입

90만 원

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✔️ 월 이자 비용

2억 × 4% ÷ 12
= 약 66만 원

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✔️ 월 순수익

90만 − 66만
👉 약 24만 원

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✔️ 연간 현금 흐름

24만 × 12
👉 약 288만 원

이 수치는 투자자가 실제로 손에 쥐는 현금 흐름에 해당합니다.

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3️⃣ 자기자본 기준 수익률 계산

투자자는 1억 원을 투입했으므로

288만 ÷ 1억
👉 연 약 2.88% 수익률

즉, 단순 임대 수익 기준에서는 예금 금리와 비교해 판단해야 합니다.

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4️⃣ 시세 상승 포함 총 수익 예시

5년 후 매도가격 상승 가정

• 매도가 : 3억 → 3억 5천
• 시세 차익 : 5천만 원

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✔️ 임대 수익 합산

288만 × 5년
= 약 1,440만 원

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✔️ 총 투자 수익

5,000만 + 1,440만
👉 약 6,440만 원

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✔️ 자기자본 기준 총 수익률

6,440만 ÷ 1억
👉 약 64%

연평균 환산 시
👉 약 12%대 수준

※ 세금 및 비용 제외 단순 계산

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5️⃣ 실제 투자 시 반드시 추가 고려해야 할 요소

현실에서는 아래 요소가 수익률에 영향을 줍니다.

✔️ 비용

• 취득세
• 중개수수료
• 수리비
• 공실 기간

✔️ 세금

• 보유세
• 양도세

✔️ 리스크

• 금리 상승
• 가격 하락
• 임차인 교체

👉 따라서 단순 계산보다 보수적 접근이 중요

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✅ 핵심 정리

부동산 투자 수익 구조는 크게 2가지

1️⃣ 임대 현금 흐름
2️⃣ 시세 차익

두 요소가 결합되어 최종 수익률이 결정됩니다.

👉 초보 투자자 핵심 체크

• 자기자본 기준 수익률 계산
• 금리 반영
• 비용 포함 시뮬레이션

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🔎 마무리 — 숫자를 이해하면 투자 판단이 쉬워진다

부동산 투자는 감이 아니라 계산 기반 의사결정이 중요합니다.
같은 매물이라도 수익 구조를 정확히 분석하면 위험을 줄이고 현실적인 기대치를 설정할 수 있습니다.

투자를 고려하고 있다면 반드시 매입 전 현금 흐름과 총 수익 시나리오를 직접 계산해 보는 습관을 갖는 것이 장기적으로 큰 차이를 만듭니다.

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